양도 전 증여가 절세에 유리한 경우와 손해 보는 경우

양도 전 증여가 절세에 유리한 경우와 손해 보는 경우

 

부동산을 자녀나 배우자에게 증여한 후 양도하면 양도소득세를 줄일 수 있는 경우가 있지만, 반대로 세금이 더 늘어나는 경우도 많습니다. 증여와 양도의 세금 체계는 다르고, 보유 기간·취득가액·가액 기준일 등 계산 방식이 달라 전략적 접근이 필수입니다.

그렇다면 어떤 경우에는 양도 전에 증여하는 게 유리하고, 또 어떤 경우에는 손해를 보는 걸까요?

 

1. 양도 전 증여가 절세에 유리한 상황

1) 고가 주택의 장기 보유 혜택 단절 회피

 

다주택자가 고가의 주택을 장기 보유했더라도, 직접 양도하면 보유 기간만큼 장특공제는 받지만 중과세율이 적용됩니다. 반면 자녀에게 증여 후 자녀가 1주택자로 양도하면 기본세율+장특공제 조합으로 세율 자체가 대폭 낮아질 수 있습니다. 이때 자녀가 신규 취득 후 보유 기간 요건을 다시 채워야 하며, 양도까지 5년 이상 보유해야 효과 극대화됩니다.

 

2) 실거래가 대비 낮은 공시가격 활용

 

증여세는 시가가 아닌 공시가격 기준으로 과세되며, 양도소득세는 실거래가로 결정됩니다. 예를 들어 시세 9억 원 주택의 공시가가 6억 원일 경우, 공시가 기준으로 증여하고, 이후 자녀가 9억에 양도하면 과거 취득가액이 6억으로 인정돼 양도차익이 줄어들 수 있습니다.

 

3) 증여 공제 활용으로 세 부담 분산

 

증여 시에는 기본 공제를 받을 수 있습니다. 성인 자녀에게는 10년간 5천만 원, 배우자에게는 6억 원까지 비과세로 증여가 가능합니다. 이를 통해 일부 지분을 나눠 증여하고, 차익을 분산시켜 전체 세금을 줄이는 효과가 발생합니다.

 

양도 전 증여가 유리한 대표 시나리오

• 고가 부동산을 장기 보유한 다주택자
• 자녀나 배우자가 1주택자일 경우
• 공시가가 실거래가보다 현저히 낮은 경우
• 증여세 기본공제를 최대한 활용할 수 있을 때
• 양도 전 자녀가 충분히 보유할 여유가 있을 경우

2. 양도 전 증여가 오히려 손해인 경우

 

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1) 자녀가 양도 시 보유 기간이 짧은 경우

 

증여 받은 자산은 새로운 취득으로 간주되어 보유 기간을 새로 계산합니다. 만약 증여 후 곧바로 양도하면 장기보유특별공제 혜택이 사라져 세금이 더 늘어납니다. 특히 2년 이상 보유 요건 미충족 시 비과세 자체가 무산될 수도 있습니다.

 

2) 증여세 납부로 총 세금 부담 증가

 

증여 자체는 무상이지만, 증여재산가액이 크면 증여세 자체가 상당히 높습니다. 특히 5억 이상을 넘길 경우 누진세율 구조에 따라 20~30%의 세금이 발생할 수 있습니다. 이 경우 양도소득세를 줄이려다 오히려 증여세+양도세 합산 시 총 세금이 증가할 수 있습니다.

 

3) 추후 양도 시 자산가치 하락 리스크

 

증여 후 자녀가 보유하다가 부동산 경기에 따라 양도 시점에 시세가 하락하면, 손익을 따졌을 때 전체 절세 효과가 사라지거나 오히려 손해로 전환될 수 있습니다. 특히 양도차익이 감소하면 증여세만 납부하고 실익은 없는 구조가 됩니다.

 

구분	절세 가능한 경우	손해보는 경우
취득 시기	보유 기간 확보 가능할 때	보유 2년 미만 양도 예정
증여세 부담	공제 범위 내 증여 활용	5억 초과 시 고세율 적용
시장 전망	양도 시 시세 상승 확실	시세 하락 시 실익 소멸
세율 차이	다주택→1주택 전환 가능	동일 세율 적용 시 이점 없음

3. 양도 전 증여 전략 시 고려해야 할 핵심

 

 

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1) 증여세와 양도세의 총합 비교

 

양도 전 증여가 유리한지는 단일 세금이 아닌 전체 세금 총합을 기준으로 판단해야 합니다. 증여세를 낮추기 위해 분할 증여 전략, 공시가 활용, 가족별 공제 한도 등을 함께 고려해야 실질적인 절세가 가능합니다.

 

2) 양도 시점까지의 자녀 보유계획 명확화

 

자녀가 부동산을 받은 후 단기간에 매도하면 거의 대부분 손해입니다. 증여 후 최소 2년, 이상적으로는 5년 이상 보유하면서 시세 상승이 예상될 경우에만 효과적입니다.

 

3) 증여 이후 양도까지의 세금 흐름 시뮬레이션

 

단순히 ‘양도 전 증여가 절세’라는 말에 따라 진행하기보다는 양도 차익·취득가액·공제 금액·세율을 시뮬레이션해보고 결정해야 합니다. 특히 세무 전문가의 시뮬레이션 보고서를 활용하면 예상 납부세액을 사전에 검토할 수 있어 안전합니다.

 

양도 전 증여 판단 시 핵심 체크리스트

• 장기보유특별공제 이월 가능 여부 확인
• 증여세 공제 한도 내 분산 여부
• 자녀의 향후 보유·양도 계획
• 부동산 시장의 중단기 전망
• 전체 세금 시뮬레이션 후 실행 여부 결정

4. 실제 사례로 보는 절세 성공과 실패의 갈림길

 

1) 절세 성공 사례: 배우자 증여 후 양도

 

서울 강남구의 A씨는 2주택 보유자로, 시가 15억 원 아파트를 10년 보유하고 있었습니다. 본인이 양도할 경우 다주택 중과세율이 적용돼 약 4억 원 이상의 양도세가 예상되었고, 이에 배우자에게 증여 후 3년 보유하게 한 뒤 양도했습니다. 배우자는 1주택자였고, 장기보유특별공제와 일반세율을 적용받아 1억 3천만 원 수준으로 세금이 줄어들었으며, 증여세는 배우자 공제(6억 원)로 인해 비과세 처리되었습니다.

 

2) 절세 실패 사례: 자녀에게 증여 후 바로 양도

 

부산의 B씨는 7억 원 아파트를 자녀에게 증여한 뒤 자녀가 곧바로 매도했습니다. 시세는 9억 원으로 상승했지만, 자녀는 보유 기간이 짧아 장기보유특별공제를 받지 못하고, 일반세율로 양도세 약 9천만 원을 납부했습니다. 증여 당시 공시가도 6.5억 원으로 증여세 약 1억 원이 부과</strong되어, 결과적으로 총 세금 1억 9천만 원으로, 본인이 직접 양도했을 경우보다 약 4천만 원을 더 부담하게 됐습니다.

 

3) 세대 분산과 증여세 공제 활용 사례

 

경기도 분당의 C씨는 성인 자녀 둘에게 각각 지분 30%씩 나눠 증여했습니다. 각 자녀에게는 10년 간 5천만 원의 증여세 공제를 적용해 총 1억 원 상당의 공제 혜택을 이용했고, 잔여 지분을 본인이 보유하다가 나중에 자녀와 공동명의로 매도함으로써 양도차익을 분산시켜 전체 세금이 약 35% 절감되었습니다.

 

5. 전문가 상담 시 반드시 점검할 내용

 

1) 공시가 vs 실거래가 차이 분석

 

증여세는 공시가격 기준, 양도세는 실거래가 기준으로 과세됩니다. 따라서 공시가가 낮고 실거래가가 높은 경우 증여 후 양도 시 양도차익이 과도하게 커져 양도세가 예상보다 늘어날 수 있습니다. 세무사는 이를 감안해 증여가액 조정 또는 양도시점 조율을 제안할 수 있습니다.

 

2) 가족 구성원 별 세부담 예측

 

가족에게 증여하는 경우에도 가족 구성원의 소득, 주택 수, 양도 계획에 따라 적용되는 세율과 조건이 다릅니다. 전문가 상담 시 세대 분리 여부, 자녀의 실소유 목적까지 분석하는 것이 중요합니다.

 

3) 시뮬레이션 보고서를 통한 절세 전략 수립

 

실제 세무 대리인은 양도 vs 증여의 총 세금 차이를 비교한 보고서를 기반으로 의사결정을 도와줍니다. 이때 각 경우의 장단기 보유공제 적용 여부, 공제 한도, 세율 구간까지 포함하여 정밀하게 분석합니다. 이 보고서를 바탕으로 과세 기준일 이전 증여 진행 또는 지분 조절형 증여 전략도 제안됩니다.

 

체크 항목	양도 절세 기준	증여 시 주의점
과세 기준	실거래가 기준	공시가 기준 (감정평가 가능)
공제 제도	장기보유특별공제	증여세 기본 공제
세금 발생 시점	양도 시 1회 발생	증여 시 즉시 과세
전략적 타이밍	시세 고점에서 매도	공시가 발표 직전 증여 유리

양도 전 증여 전략, 전문가와 상담할 때 꼭 물어볼 것

• 공시가와 실거래가 차이로 발생할 양도차익 예상액
• 자녀 또는 배우자의 보유 계획 및 과거 증여 이력
• 장기보유특별공제 적용 가능 여부
• 세대 분리 또는 합산에 따른 절세·중과 가능성
• 시뮬레이션 보고서로 비교한 총세 부담 차이

양도 전 증여 관련 자주하는 질문

 

Q. 자녀에게 증여하면 보유 기간은 어떻게 계산되나요?

증여받은 자산은 새로운 취득으로 간주되어 보유 기간은 증여일로부터 새로 시작합니다. 기존 소유자의 보유 기간은 승계되지 않습니다.

Q. 증여 후 곧바로 팔면 절세가 되나요?

아닙니다. 오히려 손해가 될 수 있습니다. 보유 기간이 짧아 장기보유특별공제가 적용되지 않고, 자녀에게 부과된 증여세까지 합산하면 총 세금이 더 늘어날 수 있습니다.

Q. 배우자에게 증여하면 양도세를 줄일 수 있나요?

배우자에게 증여 후 일정 기간 보유한 뒤 양도하면 1세대 1주택 비과세 또는 일반세율 적용을 받을 수 있어 절세 효과가 있습니다. 단, 5년 이상 보유 요건 등을 고려해야 합니다.

Q. 증여세와 양도세를 모두 고려해야 하나요?

네. 증여세는 즉시 발생하고, 양도세는 매도 시 발생하므로 두 세금을 모두 합산해 비교 분석해야 진짜 절세가 가능한지 판단할 수 있습니다.

Q. 증여가액은 시세로 책정하나요?

증여세는 공시가격 또는 감정평가금액을 기준으로 산정되며, 통상 실거래가보다 낮아 절세에 활용될 수 있습니다. 하지만 일정 금액 이상 차이가 날 경우 과세당국에서 시가 반영을 요구할 수 있습니다.